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发布时间:2020-02-17 13:24:55 阅读: 来源:电热器厂家

地产开发理念十大创新

screen.width-333)this.width=screen.width-333"> 按超五星级标准兴建的凤凰城酒店拓展了住宅开发的一个全新领域,同时有助于地产品牌的树立与营造 2003年,广州房地产市场在价格平稳发展稳健的基础上,又迎来了一个更为辉煌的一年:不仅成交量交易额刷新纪录——广州市房管局权威数据显示:2003年全年广州十区房屋交易总量为1639万平方米,金额604亿元,更重要的是,在2003年内,广州楼市又涌现出一大批“明星”楼盘,作为广州房地产市场的“榜样”,他们在不断创新发展、积极开拓的同时,也以其创新开拓的全新理念极大地影响甚至引领着广州甚至整个中国房地产市场的发展方向与潮流。 创新理念之一 会所配套向酒店经营“嬗变” 据报,广州楼盘小区会所90%以上亏损,楼盘会所成为“烧钱黑洞”。 经营的困境致使楼盘会所成为“烫手山芋”,成为广州诸多楼盘发展商“不能承受之重”。如何寻找一条扭亏为盈之路甚至转变广州房地产开发会所配套理念业已成为时下广州诸多房地产商的当务之急。 据悉,番禺某大型楼盘自开盘以来,用于建设会所和添置设施的资金累计已达3亿多元!而会所日常维护费用更是惊人,东风路一家占地数千平方米的楼盘的会所,里面设有西餐厅、中餐厅、健身房、游乐室等,每月维护费约在30~40万元之间,而天河某楼盘的大型会所,仅冷气费一项每月就得支出30多万元!加上设备维护费、服务人员工资等,这家会所每年花费在400万元以上。 与巨大的投入和昂高的维护费用形成鲜明对比的是,目前广州楼盘会所大都极为冷清,而一些楼盘设施更因长期无人消费使用而干脆弃置。在珠江新城和天河北的一些高档楼盘,大多数业主更喜欢在户外的草坪上走走坐坐,而会所内的咖啡厅、吧台、沐足室、游泳池、健身房等高档设施却少有人问津。天河北某楼盘会所,偌大的室内游泳池由于无人光顾干脆放干了水。 据了解,楼盘会所作为小区商业生活配套,目前在广州新建的楼盘小区中极为普遍。为了吸引购房者,各地产开发商往往不惜重金,在销售阶段同步推出小区会所,个别楼盘甚至楼房还未建成,会所配套先已配置完备。更为严重的是,为了楼盘促销而一味追求高档,致使目前广州楼盘会所建设出现了一股盲目攀比的现象,餐厅、土多店、泳池、网球或羽毛球场、健身房、中西餐厅、酒吧、咖啡厅、阅览室,甚至还有桑拿中心等等。然而由于大部分房地产商在建设楼盘之初只是着眼楼盘促销而并没有认真考虑到会所建成后消费群体、消费价格等经营问题,从而导致楼盘会所定位失准,并造成会所经营的普遍亏损。 楼盘小区豪华会所配套遭遇的困境其实早已引起了广州众多房地产商的高度关注,一些有创新开拓意识与前瞻眼光的房地产商更是努力尝试新的地产开发配套模式——将陷入经营困境的配套会所变更成酒店经营。广州房地产商的这一创新举措首先由珠江广场开启,由于其成功效应的“榜样”作用,诸多房地产商纷起“效仿”,从珠江广场的新珠江大酒店,到颐和山庄的颐和大酒店,到碧桂园凤凰城的凤凰城酒店,到美林海岸花园的美林大酒店、海景花园的海景大酒店,再到珠江地产从化东方夏湾拿的五星级大酒店,目前在广州已有五六个楼盘小区兴建或拟定兴建星级酒店代替豪华会所。 酒店经营不仅能有效摆脱会所经营之困境,更可以拓展地产开发全新的投资领域,保障房地产商长期稳定的经营发展,避免房地产商在纯住宅开发领域所面临的巨大风险,同时有助于地产品牌的树立与营造。正因此,楼盘小区兴建星级酒店代替会所配套,2003年前在广州还是凤毛麟角,可在今天的广州房地产市场中却俨然成为一种风尚。从会所配套到酒店经营的“嬗变”,是广州房地产商创新开拓的一条新路子,是广州房地产市场又一创新之举,其不仅有助于广州房地产商摆脱楼盘小区豪华会所经营的困境,更为广州甚至中国房地产市场开创了楼盘小区会所经营与管理的先河,对中国房地产市场具有重大的指导意义。 创新理念之二 本地化向跨区域发展 倘若说,此前广州一些房地产企业或者房地产中介代理公司早已迈出了异地发展的步伐——例如在北京、上海、杭州等中心城市甚至在一些内地二线城市“设局布阵”只是小试牛刀,那么在2003年,诸多广州地产巨头纷纷“外出征战”、跃马神州,真正掀起广州房地产企业“跨区域开发”热潮,展开了广州房地产开发从本地化向跨区域发展的战略进攻。 珠江投资与合生创展联手北上是广州地产大鳄“北伐”的先锋,去年2月23日北京富力城正式开盘,随着这个一向低调的富力地产的挥师北上,广州房地产巨头抢占京城扩展全国的步伐开始明显加快。而从一些广州地产在全国各地的营销结果看,广州地产跨区域开发的脉络愈发显得清晰可见。据悉,2003年合生创展集团在北京销售金额已达20多亿元,在上海也有10多亿元,合生创展集团房地产开发项目在外地的销售(金额)与在广州业已相差不大;而富力地产集团在北京的项目销售额也达到了18亿元,与广州的25亿元也已相差无几。 近年来,广州房地产市场日益透出稳重淡定的气质,市场日益成熟也意味着暴利甚至基本利润的锐减。在广州房地产开发利润率被挤压得稀少的市况下,广州诸多房地产商纷纷外出征战,实施跨区域发展战略,是很自然而然的事情。富力地产集团董事长李思廉便明确表示,在北京开发房地产项目确实比在广州更“好赚”!诚然,去年广州房地产商掀起的这股“跨区域发展”热潮,也与各城市不断深化的开放政策有关,国家的住宅产业化政策减少了地域性项目运作的差异,应当承认,现在进入其它城市开发房地产项目,比前几年容易多了,而遭遇的难题却更少了。 10多年成熟的地产开发与剧烈的市场竞争“洗礼”,令广州房地产企业日渐成熟不断壮大,论资本论经验,在全国范围内已绝不输于任何人,已有“处一地而声名在外,居一隅而觊觎全国”之势。独特的领先优势,加上大中城市经济增长迅速,需求相对稳定,有利于房地产企业制定跨区域拓展的长远计划;现代信息技术也有助于房产商能够进行异地专业管理,通过产品技术“嫁接”可以迅速拓展异地市场。更重要的是,在成熟的广州房地产市场壮大成长起来的房地产企业,其已不再安于一隅,通过四处出击开拓市场打造全国性房地产品牌,快速实现“做大做强”已成必然。所有这些无不刺激着已经具备成熟经验与一定规模实力的广州地产大鳄扩张的欲望。而事实上,广州房地产开发走向全国化,意义也极为巨大。首先是落后地区能借鉴和利用先进地区房地产开发的成功经验与有效的开发模式,在整体上迅速提高国内房地产开发水平。其次,跨区域开发将会极大地撼动原有的房地产市场格局,加剧国内房地产市场的“洗牌”行动……广州房地产企业跨区域开发由此掀起热潮。 如今,大批广州开发商不仅在北京、上海房地产市场显露头角,在重庆、成都、武汉、杭州、长沙甚至在昆明、贵阳等省市也有广州开发商在“设局布阵”图谋大举。今年开春,李思廉在有关会议上更透露,富力地产将借全国房地产开发大好形势之风,在稳固开拓广州、北京的房地产市场之余,全面拓展全国的房地产市场,并计划将组建“华南战区”和“华北战区”,前者围绕杭州、武汉、佛山等地进行房地产开发,后者则以沈阳、天津、北京附近地区为主。李思廉还为富力地产集团定下了2004年销售额达60亿元的目标,其中,广州、北京将平分秋色,销售额各为30亿元。 走出广州、逐鹿全国,广州房地产开发理念的创新突破——从本地化向跨区域发展,不仅仅凸显了经济效益,更扩大了广州房地产企业在全国影响,同时也促使广州房地产市场的稳健高速发展,更保障了广州房地产业在国内的领先地位。 创新理念之三 营销从本土化向全国化发展 90年代初期,广州房地产市场曾是外来置业者最佳的选择,据悉当时选择在广州投资购置物业占港澳台同胞在内地置业的80%以上。此后随着各大城市开放力度的加大,尤其是广州房地产市场竞争的加剧,广州房地产市场外来置业的比重大幅下降。 如今,随着广州经济的持续高速增长,广州作为珠三角核心城市地位的日益加强,以及CEPA启动、穗港澳成功实现联动等种种利好,广州楼市的升值潜力和空间越来越被大家认同。在广州购房投资置业的外地人越来越多。与此同时,一些广州开发商也开始把眼光投向本地以外的消费者,促使广州房地产营销快速地从本地化向全国化发展。 除了传统的港澳台同胞外,近期一些新涌现的外地购房团也成了广州楼市的新买家。据悉,今年开春以来,一向被业界称为“买房如买菜”的温州购房团几度试水广州。先是一支5人的温州购房团一次性购买了番禺某楼盘的7套单位。上个月,两位温州客户又一口气在从化的东方夏湾拿花园买了20套独立式庭院住宅。几天后,一位张姓温州客户又一次性在东方夏湾拿认购了20套联排式住宅,10间商铺。另据悉,上月末温州购房团还现身海珠大盘罗马家园。 无独有偶,不仅温州客南下广州投资房产物业,就连一些精明的上海买家最近也在广州“批发式”购置房产。据南湖雅居乐半岛花园有关人士透露,最近该盘一连接待了好几批上海买家,共买下了30多套洋房单位。这批买家中,有少部分人是为解决公司员工的住宿问题,但更多的是看好楼盘的前景作为置业投资。据悉,这些买家大部分明确表示在此入货并非用于自住,而是作为一种长线投资。 外地来穗的打工一族也成为广州楼市的购房主力。新年伊始,番禺楼市讲普通话的外地买家明显增多,外地人成为猴年新春番禺楼市的消费“主力”。华南板块多个楼盘小区的入住率均出现大幅攀升,祈福新屯、星河湾等入住率已近九成。盈彩美居售楼部负责人更表示,目前在该楼盘购房的业主中,外地业主占了半壁江山。 另外,在广州的一些名盘,例如白云堡、骏景花园、星河湾、锦绣香江等,记者经常见到外籍人员的身影。据了解,他们多是在广州工作的外企高层。据悉,近期外籍人员在广州购房置业总数大幅增加,外籍人员业已成为广州楼市中一支新生的购房“生力军”。 “外来置业者”的大幅增加,促使广州房地产商积极应变——广州房地产营销由此从本地化走向全国化。营销理念的创新突破,为广州房地产市场打开了一个“新天地”。 创新理念之四 从品质向品牌跨越 合生创展名盘联展,恒大地产金碧楼盘联手促销,富力地产集团季节行动,城建集团10大楼盘联袂活动…… 2003年的广州房地产广告宣传与以往相比,少了单个楼盘尤其是某个别产品品质的“推广”,代之而起的更多是企业形象尤其是企业品牌的宣传。2003年,广州房地产市场整体实现了从卖产品到卖品牌的战略转变,实现了从品质向品牌战略的跨越。 在中国房地产市场中处于领先而相对成熟的广州房地产市场,秉承广东人的“实用主义”,多年来一直着眼于产品品质,强调楼盘表面的“性价比”,正因此,广州房地产市场竞争总纠缠甚至局限在产品上,传统的“产品主义”开发理念极大地掣肘着广州楼市的进一步发展,虽然广州楼盘产品品质相对而言也有了更多的改良与创新,但总体上仍难以逃脱深陷同质化之陷阱。纵观此前广州房地产广告,大都是实物产品品质的告白,例如落地玻璃,一线江景,带每平方米XX元的豪华装修,甚至进口厨卫浴缸、原木地板,等等。此前房地产开发商对产品的迷恋甚至宗教式崇拜,不仅使广大消费者面对眼花缭乱的产品无从抉择,更使众多地产商陷入同质化泥潭中无法自拔。 复合地产开发的兴起,可以说是对传统“产品主义”的一种反叛。复合地产以发散的思维方式与创新的开拓理念,跳出房地产行业之外整合资源,将狭义的房地产产品与工业、农业、商业、旅游、体育、教育、休闲、科技等产业有机融合起来,营造新的产品元素甚至新的文化与生活方式,以此淡化人们对产品品质的迷恋,强化了楼盘独特的个性。在这方面,广州奥林匹克花园就是一个成功的例子。其将体育、健康的理念与房地产嫁接获得了巨大的成功。实践证明,复合地产除了住宅和体育产业嫁接以外,房地产开发也可以在教育、旅游、度假、休闲、养生等与人类生活息息相关的行业进行嫁接整合,通过跨行业的复合与嫁接,营造新的市场热点,突显楼盘独特个性,在激烈的市场竞争中营造新优势创造新奇迹。 然而,复合地产其实只是对此前产品主义的“反叛”,但仍无法逃避对产品品质宗教式的崇拜,更无法摆脱产品(与配套)同质化之纠缠。品牌竞争的兴起,开始扫去同质化的阴霾。其不再将目光局限在产品品质上,而是以一种趋于成熟和理性的理念,统帅产品的研究、开发、营销、管理与服务,其不仅注重产品品质,更重视配套服务、经营手法、企业信誉、企业形象等等,注重整个企业未来的发展。这是一种全新的更高层次的“资料整合”,从追求住宅物理性(功能性)价值到追求文化性(社会性)价值,大大延伸了产品的内涵,实现从卖房子到卖家居、卖环境、卖文化与生活方式的提升。实现了从实物的层面向理念层面的跨越,从战术层面向战略层面的跨越。 品质是项目运作过程中的内在含量,品牌则是品质的再深化。品牌是企业的灵魂化身,品牌涵盖了房地产全部基本元素的价值和属性。品牌竞争的兴起,不仅完全舍弃了此前充斥于市场的浅层次的包装与炒作,更超越了传统的产品主义,在开发理念上实现了从产品主义到品牌地产的质的飞跃。 从卖产品到卖品牌,从品质向品牌的跨越,广州房地产不仅有效地突显了企业的个性形象,摆脱了同质化竞争,更提升了市场竞争的层面。这是广州房地产开发理念的又一次创新突破。 创新理念之五 纯住宅开发向商用物业拓展 “纯住宅物业开发利润率不足10%,而商业物业经营利润率却可达15%以上!”城建集团董事长李飞的这番话,不仅表明了城建集团缘何重兵进军商业物业,也一语道破了自去年来广州地产商掀起商业地产开发热潮的“玄机”。与前几年不同的是,近期广州诸多房地产商纷纷从此前的纯住宅开发转向商用物业,广州房地产市场正实现从纯住宅开发向商用物业拓展的跨越。 据了解,目前广州住宅市场呈现供过于求,住宅市场拓展面临极大的困难。相反,随着广州经济的持续高速增长,广州作为珠三角核心城市地位的日益加强,以及CEPA启动、穗港澳成功实现联动等种种利好,广州商用物业开发正蕴藏着巨大的机遇。这可以从相关投资利润回报数据上得出结论,据估计,目前广州纯住宅开发平均利润大约仅为10%,而商业物业销售一般估计仍有15%-25%的利润空间,两相比较,难怪会有这般多的房地产商对商业物业开发垂涎三尺! 众所周知,纯住宅的房地产开发,主要面对普通消费者,靠一次性销售获利,是一种短线投资,而商业物业面向商家,靠长期经营收取租金盈利,必须一次建成悉心培养,是一种长线投资,其不仅考验房地产商的开发、经营、管理水平,更有助于房地产企业获取长期收益,保障稳健发展,有助于房地产企业打造地产品牌。在目前广州社会稳定,市场发展成熟稳健,在住宅开发利润趋薄风险加大的市况下,加大商用物业投资,走“多元化”开发与经营之路,无疑是广州房地产企业创新开拓的一条新路子。 广州商业地产开发的“领头羊”首推广州城建开发集团。在相继开发经营白马服装商厦与维多利广场、财富广场等商业地产项目获得巨大成功后,商用物业开发如今正越来越成为城建集团房地产开发的重点,据悉,城建集团即将在维多利广场后继项目中兴建两栋三五十层的写字楼,同时还将在天河北黄金旺地举建一栋高档写字楼与一座五星级酒店。李飞更表示,未来城建集团将争取商用物业开发经营收益达到企业总营收的40%。 此前一直不涉足商业地产项目的碧桂园集团也于去年底在凤凰城推出了一座白金五星级酒店——凤凰城酒店。而富力地产集团更在去年大举进军商用地产项目。据悉,去年9月底,富力地产集团在推出富力服装城的同时,在珠江新城一举拿下7块房地产开发用地,据了解全都将用于商用物业开发。李思廉透露,2004年富力地产集团将调动较大比例的资金用于商用物业的开发,以期将大量收益通过商用物业转化为固定资本。其中,珠江新城的7大项目有两个已明确用于建设超5星级的酒店,以弥补目前广州酒店配套的不足。其余的写字楼项目除小部分自用外,大部分也以出租为主。预计在未来的3年内,该集团仅物业租金收入就将超过10亿元。目前,富力珠江新城的两大项目——科讯大厦与富力盈隆广场业已开始动工兴建,不日即可推向市场。李思廉还透露,基于集团对未来中国房地产市场的信心,未来还将会在北京建酒店和商场,以求全面拓展商用物业市场。 与此同时,更多的广州房地产商尤其是大型品牌房企纷纷由纯住宅开发向经营商用物业“转型”,加大进军商用地产开发力度。据悉,合生在越华路的一个高档商业地产项目正在加紧施工,而保利集团在琶洲会展中心旁定位为超甲级写字楼的保利国际广场日前也已奠基动工,并将在2006年投入使用。广州商业地产开发正迎来一个前所未有的开发热潮。 从纯住宅开发向商用物业发展,广州房地产开发理念的这一创新突破,见证着广州房地产市场的成熟。 创新理念之六 物管从管理向服务转变 业主交钱“聘请”物业管理公司管理小区物业,何以交钱的业主还要受保安“管理”?甚至还出现业主遭受保安殴打之事?到底谁是小区的“主人”?业主“请”来物管公司是要其提供服务还是要受其“管制”? 这一“颠倒乾坤”之事曾令不少小区业主百思不得其解。不过,如今在广州这种局面业已发生巨大改变,小区物业管理已从此前的管理转向了服务。 众所周知,不管是发展商还是物业管理公司都不是政府部门,因此没有任何权利去“管理”业主,反倒应该尽心尽力地去“服务”业主。此前由于物业管理有关政策未全面形成公开、公平的市场竞争机制,物业管理的立法明显滞后,使得物业管理中各种法律主体的权利、义务没有明确规定,导致物业管理纠纷增多,难度增大。广州不少楼盘的物业管理普遍存在着“谁开发,谁管理”的情况,开发公司将项目交给属下的物业管理企业管理,单位产权的房屋则大多数由单位自己管理,没有建立公开招标、投标制度。这种管理运作方式不仅不利于物业管理市场的形成和发展,更造成物业管理公司缺乏市场竞争意识,没有危机感、没有服务意识。这一状况如今在广州业已得到极大改观,物管公司应该为业主提供服务甚至是“贴心”服务业已成为业界共识。不少楼盘物管公司提供的“专业服务”使广大楼盘小区业主开始感受到了业主作为小区“主人”的尊严与应当得到的享受。 合生创展集团旗下楼盘小区的物业管理服务是目前广州最好的典范之一。其物业管理红帽子提供五星级酒店式的尊贵服务、首问负责制、24小时应答制、贴心管家服务等让业主亲身体验到住在合生创展旗下楼盘的尊贵、舒适与安全。据悉,合生创展集团旗下楼盘每栋都有一个“大管家”,业主全天24小时可以随时与自己的管家进行电话联系。管家对业主负责,为每户业主建立档案,并提供私人服务,如上门维修、订票、提供医疗保健咨询、旅游办证、儿童家教联系等。而业主在生活上遇到的所有问题都可以直接找到自己的管家,由管家负责跟踪协商解决。在这些大管家中,还具体分出许多专业管家,包括家政管家,文体管家,财务管家等。这些“管家”履行的都是服务职责,并且是全方位的物业管理和资源整合的“大服务”。目前,合生创展集团旗下广州楼盘内的10多万业主开始享受到这种尊贵的“管家服务”。 颐和山庄的物业管理也极具特色,通过借鉴星级酒店服务经验,创造出了具有自我特色的物业管理模式 ——酒店式家政物业管理服务。星河湾的物业管理服务更是业界的“典范”,其提出的家政秘书式服务,不仅包括家政保姆服务、家居维修、突发事件处理、医疗服务、信息发布等,更包括休闲娱乐、商务服务。其实星河湾的物业管理服务彰显的是目前广州物管服务的新趋势:物业管理服务已从清洁、保安、维修,延伸到商务、娱乐、教育等居民生活的方方面面。 作为房地产开发的新兴领域,物业管理是房地产开发建设的延续和完善。传统的物业管理虽有服务成份,但主要还是侧重物业本体与设备的管理、维护以及物理环境的管理、营造上,对服务项目、范围、立意都较狭窄。目前广州楼盘小区的物业管理业已开始突破 “重管理,轻服务”的旧有模式,真正体现“物业管理就是服务”的宗旨,诸多楼盘小区发展商或物管公司推出的名为“红帽子服务”、“贴心管家服务”、“金钥匙服务”等新概念,都可以看作是对物业管理服务的提升。 从管理向服务的转变,是作为广州房地产开发中重要一环的物业管理实现的最大创新突破,见证着广州房地产市场发展的成熟。 创新理念之七 诚信地产争雄楼市 新理想华庭热衷“假按揭”,数十套房屋被银行强行“回收”甚至执行拍卖;丽景台大卖“抵押房”,60多套房屋商铺遭遇银行“查封”;广地花园大肆“一房多卖”,近200业主面临痛失“家园”的危机……还有房产证历经10年久拖不办等等各种损害购房者利益、侵犯消费者权益之事依然屡见不鲜。2003年,广州房地产市场诸多令购房者倍感寒心的业内黑幕接连曝光,不仅引起了整个市场对“诚信缺失”问题的关注,更引爆了广州房地产市场的一场“诚信危机”,一时间,诚信被推到了至高无上的地位。而一些信誉良好的房地产企业则借诚信主题大力打造“诚信地产”品牌,赢得了社会效益与经济效益“双丰收”。 对房地产市场而言,诚信尤显重要而神圣,因为很多消费者购买一套房子可能要花掉其一辈子甚至全家人所有的积蓄,这些“血汗钱”的付出,使消费者容不下任何的欺诈与蒙骗。而房屋作为目前国人一生甚至几代人的居所,令其更是无法容忍任何的欺骗行为。可以说,房地产市场出现的任何欺骗行为都不是小事情,因为其关系到一个人一生甚至一个家庭几代人的幸福,这也是为什么有关房地产的纠纷更容易引发社会性问题的原因。 正是基于这一原因,早在2002年,当时由南方日报南方楼市发起的“诚信宣言”便得到了雅居乐集团、碧桂园集团、富力地产集团等28家品牌房企的热烈反应。而旗下楼盘多次入选“广州十大明星楼盘”的合生创展集团更将“诚信”奉为合生品牌的基石。 去年3月13日,旗下楼盘获得“广州十大明星楼盘”荣誉称号的碧桂园集团、广州元邦集团、广州华港地产与广州城建集团等八家荣获“广东省房地产诚信企业”称号的企业代表,联合发起了“广东省房地产企业诚信联盟”,以《诚信自律八大宣言》为准则自觉接受媒体和公众监督,在所开发的各大在售楼盘中积极开展诚信售楼活动,更在全国率先推行“购房者与律师行签署委托合同”新举措,并联名向省内各房地产企业发出诚信售楼倡议,从而树起了一面“诚信”大旗。而在国内房地产市场首个承诺“房屋10年免费保修”的元邦航空家园更凭据其优质的产品与诚实守信的经营打造出一个“诚信地产”品牌,在广州房地产市场树起了一面旗帜,成为广州房地产市场打造“诚信地产”品牌的又一典范。 诚信是生产力,诚信是铸造品牌的基石,“得诚信者得天下”,对房地产企业而言,沧海横流更显英雄本色。在房地产市场竞争日趋剧烈,市场“诚信缺失”问题日趋严重的今天,众多房企努力弘扬与建设“诚信”的价值观,全力打造“诚信地产”品牌,这一理念的创新突破,再次印证了广州房地产市场的成熟。 创新理念之八 售后服务向售前转移 买房是一时的事情,住房却是一生之事,所谓“安居乐业”,好的居住环境、好的物业管理服务能给业主生活带来无穷的乐趣。很长一段时间以来,人们习惯在购买了房子乃至装修好进去居住后才开始关注物业管理,其实,关注物业管理应当从买房时开始,隐患应当在萌芽时消除。可喜的是,目前广州很多购房者都已懂得在购房前关注楼盘的物管服务,而楼盘发展商更能积极应变,将服务重点从售后向售前“转移”,甚至利用服务作为楼盘促销的手段,为房地产市场注入了一股新鲜活力。 据了解,目前引发业主与物管公司甚至与发展商纠纷的问题,很多都是发生在购房之前。例如房屋质量问题、房产证问题、物业管理收费问题等等。前期考虑不周,后期不得不将极大的精力放在“维权”上,然而事后“维权”成本之高难度之大不言而喻。如今越来越多的购房者终于明白:与其后期花费精力和金钱维护相关权益,不如提前预防,消除产生各种矛盾与问题的隐患。而众多的发展商也尽可能地推出各种相应的服务来免除购房者的后顾之忧,促成消费者的购房行为。 例如元邦航空家园便针对广大购房者对房屋质量问题的担忧,开业内风气之先,在国内首家推出了承诺“房屋十年免费保修”创新举措,赢得了众多此前对房屋质量问题倍感忧虑的购房者;而在新理想华庭、丽景台与广地花园等楼盘“重复抵押”、“一房多卖”等严重侵犯购房者权益的恶性事件曝光后,元邦航空家园又与一些具有良好信誉的房地产企业一起,共同倡导诚信售楼,并联手在国内率先推行《购房者与律师行签署委托合同》新举措,努力打造“诚信地产”品牌,其将一些房地产商在后期落实的服务提前到售楼前期实施,并将此类服务作为楼盘促销的手段,此举为其楼盘销售赢得了巨大成功。 在楼盘营销过程中,很多房地产商大都局限在房屋价格体系内部优惠,如房屋明码降价,减轻月供负担,降低入住门槛等。其实,在售前服务上下功夫也可达成“优惠”之效果。最基本的莫过于免费看楼巴士和屋村穿梭巴士,虽然只是几元钱的事情,但现在要消费者自己掏钱去看楼恐怕很难。在服务上下功夫,虽然没有打折等那么明显,但带给人的却是心理上的享受。例如合生就提倡“红帽子”服务,相当于每一栋楼有一个管家,帮业主提行李,买菜甚至接送小孩等,而且不需另外计费。发展商投入小,但取得的效益却很大。而合生创展集团推出的集家私、家电及相关家居配送为一体的“合生家居配送中心”也为业主提供了更多的家居优惠,也是在服务上下功夫的典范;碧桂园的“五星级服务”,也是给业主的一个“优惠”。 有业内人士认为,在服务上优惠,使业主住得放心,免除其后顾之忧,确实能取得不错的效果。这些都是服务创新理念达成的成功。 事实上,通过服务来延伸房地产的诚信和品牌,从而促成楼房销售是极其有效的举措。在目前品牌竞争推上前台之际,开发商创建品牌业已成为楼盘卖点之一,然而品牌并不仅仅是楼盘质量、户型设计、环境规划,服务的优劣也是品牌的内涵之一,它更体现了开发商所提倡的品牌是否能始终如一。 将服务从后期服务转向前期,甚至将服务作为打造品牌的重要内涵,作为楼盘促销的重要手段,这是广州地产开发理念又一创新举措。 创新理念之九 “烂尾楼”冲击传统开发模式 拿地、规划、设计、建设、销售、管理……房地产传统的开发模式一直掣肘着地产商们发展的步伐。其实,地产开发同样也有“捷径”可走,这就是盘活烂尾楼的“短平快”项目投资。去年来,广州不少房地产企业积极参与烂尾楼项目投资,掀起了一股烂尾楼投资热潮,更开拓了一个“短平快”的地产开发模式。 广州市有多达57个烂尾楼项目,多年来,这些“雄踞”广州城市中心区的烂尾楼项目不仅历经风吹雨打岁月摧残铅华尽失丑态凸显,建筑结构备受影响,而且有关问题久拖不决也严重地妨碍着广州房地产市场的稳健持续发展,更重要的是,其严重地丑化了广州现代化大城市的美好形象。尽快治理广州市烂尾楼业已迫在眉睫。 今年初,广州市特别为此成立了专门小组,并表示力争在5年内“消灭”烂尾楼。日前新修订的《广州市闲置土地处理办法》出台,更规范了对烂尾楼问题的处理,烂尾楼因此而商机涌现。 烂尾楼之所以涌现无穷商机,首先在于其“货贱价廉”。广州对烂尾楼治理的强力措施,催迫烂尾楼发展商加紧“行动”解决开发问题,一些发展商“病急乱投医”,往往“低价贱卖”;而由政府强制收回“招标拍卖”的烂尾项目,“叫价”往往也极低廉。据悉,海南三亚市政府曾以“无保留价”拍卖烂尾楼!正因此,“淘金”烂尾楼往往只需极小的投入便可以“捡个便宜货”;低成本运作获取高利润回报,这是烂尾楼最大的吸引力。 由于广州烂尾楼项目大都是1998年前立项,基本上手续齐全,只要重新注资就可“咸鱼翻生”,可以避开重新开发的繁琐细节,缩短资金周转周期。省却了这些繁琐细节,无疑省却了一大笔时间金钱;而对于一个新运作项目而言,其资金周转周期能得以有效缩短,此举不仅提高了资金的利用率,也意味着提高了投资回报。 还有一点令人鼓舞,广州绝大多数的烂尾楼项目都处于市中心区甚至当道旺街上,只要接手成本低廉,这类物业日后根本就不愁销售。城启集团销售策划部经理麦成斐便认为,地理位置优越是广州烂尾楼一个极大的优势。 地段优越、投入成本低、手续简省、资金运作“短、平、快”,这就是烂尾楼的“魅力”。正是由于烂尾楼“短平快”的优势,吸引了众多投资客的大力角逐。“短平快”的烂尾楼项目投资也带给了投资者极大的回报。据悉,去年初参与广东国土大厦烂尾楼重组的主角——广东汕建国际集团名利双收:不仅以3亿元的价格成功卖出2.52万平方米物业,创下了广州写字楼市场近5年来单栋买卖金额及成交面积之最,更为广州市场重塑烂尾楼树起了一个成功典范,而且还狠赚了一笔可观利润。而4年前烂尾的广东银丰国际大厦由广州城建集团斥资收购后,续建包装成为优质资产并更名为“财富广场”,现以“智能型甲级写字楼”的全新面目入市。业内人士估计,其可售总面积达7.27万平方米的写字楼时值超过10亿元!城建集团投资“短平快”的烂尾楼项目也获得了巨额回报。有“烂尾楼王”之称的中诚广场也被北京某实力机构收购;地处广州商业黄金地段的“解放大厦”在拍卖时更引来20多家大客商竞逐,其中不乏国际知名企业。东风东路某烂尾楼现被“接手”并改为“天誉商务大厦”,目前推出市场销售势头甚劲…… 烂尾楼“短平快”项目投资并不局限于写字楼项目,还有一些烂尾住宅项目也相继被成功启动,例如“海印花园”由新发展商接手后重新包装推向市场,销售情况极为不错,接手的发展商也赚了一把。而由城启集团以6350万元接手的淘金烂尾楼项目——恒华阁更为城启集团赢得了巨额的投资回报——据悉,其推向市场的成本每平方米仅为3383元,而周边楼盘的平均售价在每平方米5400元-6100元,其以每平方米4900元推出时遭遇“抢购”!其利润空间多高可想而知…… 从传统的地产开发到“短平快”烂尾楼项目投资热潮的兴起,广州地产开发理念创新突破再现新举。 创新理念之十: 健康住宅风生水起 2003年对房地产市场而言,最大的冲击无疑是“非典”,“非典”过后,消费者变得更加注重楼盘小区的居住环境健康。“买房一定要考虑健康的生活环境”,消费者对健康环保居住社区的追捧,促使广州不少房地产商纷纷举起“绿色招牌”,顺应时势推出健康住宅。从总体情况看,广州房地产开发尤其是楼盘社区园林配套建设更注重生态环保健康,健康住宅已成为广州市场消费大趋势,健康住宅开始走俏广州楼市。 据了解,在过去100年的世界城市发展演进中,因人类居住建设而造成的环境恶化,对于自然与生态都造成了极大的破坏。在强调可持续发展尤其是在遭遇“非典”疫情严重冲击后的今天,人类居住环境的建设、楼盘小区的开发开始加强了对环保的重视,例如光大花园便借助百年大榕树营造环保社区,“大榕树下健康人家”可以说是广州健康住宅打出的最响亮的口号;碧桂园凤凰城利用天然的森林、湖泊与溪流甚至原生荔枝树,配合人工的手段打造健康而富有生气的生态环境,成就了一个健康生态型的“新城市”;而逸景翠园更是借助独特的地理环境优势大力打造都市生态楼盘。据悉,早在广州楼市对生态的认识还局限于白云山和楼盘绿化的时候,逸景翠园便首次提出了邻近“南肺”万亩果园的生态概念。从此,该盘成为整个海珠区东南部楼市最大的生态卖点。更重要的是,虽然坐拥万亩果园这一稀有的生态资源,逸景翠园还不忘将生态资源与小区规划充分融合起来,成为真正的生态楼盘。据了解,逸景翠园整个地块呈长1000米、宽400米的长方形地块,临万亩果园的生态风景线也长达1000米。所以小区内所有楼宇呈南北向的东西排列,使所有楼宇都面向南面的万亩果园。该楼盘有东西、南北两条中轴线。其中南北中轴线长400米,是主要的景观聚集点,包括雕塑广场、音乐喷泉、中央公园、演艺广场、会所和泳池园林等主要景观,也把南面的万亩果园景观和清新的空气引入整个小区。东西中轴线是一条长1公里的林阴大道,与万亩果园相呼应。另外,其整个小区配设有15个主题园林,更加突显环保生态优势…… 除了充分利用楼盘小区原生的地理环境优势外,广州不少楼盘在环保建设方面也下了很大的功夫,营造绿色环保的健康社区。例如山水庭苑,房屋门窗采用高级环保型汽车塑钢玻璃,提高节能环保效果;同时还在华南地区率先采用了国际上领先的地温区域中央空调、热水系统,有效提升了小区内的环境质量。而岭南花园则把岭南特有的乔木、灌木和草地有机结合,很好地营造出居住的生态环境,保证了小区的生态平衡,并按照科学规划设计建造实用、安全、经济、耐用的绿色住区。 所有这些楼盘在打造环保健康社区方面的努力不仅赢得了消费者的青睐,也得到了业界甚至有关专家权威的普遍赞誉。 园林配套建设从美观化向生态化的转变,健康住宅的走俏,是广州地产开发理念的又一次创新突破。

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